Vendere una casa ereditata è possibile, ma prima di procedere è fondamentale assicurarsi che tutti i documenti e gli atti siano in regola.
Vediamo nel dettaglio gli step da compiere.
La dichiarazione di successione
Il primo passo quando si riceve un immobile in eredità è presentare la dichiarazione di successione.
Questo documento notifica il trasferimento degli eredi agli occhi del fisco e permette di calcolare le tasse sull’eredità.
La vendita di una casa ereditata può avvenire solo dopo aver pagato le relative imposte.
La dichiarazione di successione deve essere presentata entro un anno dalla data del decesso del defunto: è possibile farlo in modo telematico tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.
La tassa di successione
Oltre ai costi che si sostengono normalmente in caso di vendita di un immobile, la situazione che nasce quando si desidera vendere una casa ereditata, presenta delle peculiarità aggiuntive.
Per prima cosa, è necessario pagare le tasse di successione, che vengono calcolate in base al grado di parentela dell’erede.
Per coniugi e figli, l’aliquota è del 4% sul valore catastale dell’immobile con una franchigia di 1.000.000 di euro.
Per fratelli e sorelle, la tassa è del 6% con franchigia pari a 100.000 euro.
Sempre 6% anche per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati, ma senza applicazione di franchigia.
Anche per tutti gli altri soggetti, tra cui il convivente, non è prevista franchigia, e la tassazione sale all’8%.
Vendere una casa ereditata: l’imposta sulla plusvalenza
Se c’è differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile e il suo prezzo di vendita successivo, quell’utile è soggetto a tassazione.
Tuttavia, per gli immobili ereditati, vigono eccezioni migliorative.
La vendita di case ereditate o terreni agricoli non genera una plusvalenza tassabile, né prima né dopo i 5 anni dalla data di acquisizione. Questo è stabilito dall’articolo 67, comma 1 b, del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Diversamente, la vendita di terreni edificabili genera sempre una plusvalenza tassabile sia prima che dopo i 5 anni.
Come si paga la plusvalenza?
L‘imposta sulla plusvalenza può essere pagata in due modi:
- come imposta sostitutiva al 26% direttamente nel rogito di vendita.
- in sede di dichiarazione dei redditi. In questo caso, la vendita deve essere dichiarata nel modello 730 e contribuirà a determinare l’importo dell’IRPEF in base agli scaglioni di reddito applicati.
Atti di accettazione dell’eredità e trascrizione
Per vendere una casa ereditata, oltre alla dichiarazione di successione, sono necessari due atti:
- atto di provenienza del De Cujus: è il documento che attesta la precedente proprietà dell’individuo deceduto sull’immobile oggetto dell’eredità.
- l’accettazione dell’eredità: dimostra la volontà di ereditare i beni.
Può essere espressa, ovvero una dichiarazione formale in cui gli eredi indicano la loro volontà di accettare l’eredità. In questo caso occorre una scrittura privata autenticata, oppure la presenza di un notaio o un pubblico ufficiale.
È ammessa anche l’accettazione tacita: si verifica in presenza di comportamenti che dimostrano chiaramente la volontà degli eredi di accettare l’eredità.
- la trascrizione dell’accettazione: fondamentale per certificare il passaggio di proprietà dall’erede al futuro acquirente. Può avvenire anche contestualmente al rogito
Coeredità
Se ci sono più eredi di un immobile, tutti devono essere d’accordo sulla vendita dell’immobile.
Se non c’è accordo unanime, un coerede può vendere la propria quota agli altri coeredi, oppure scegliere di venderla a terzi, ma gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione.
In alternativa, è possibile richiedere al giudice di sciogliere la comunione.: il giudice determinerà le condizioni di vendita, e il ricavato verrà diviso tra i coeredi.
Per vendere una casa ereditata senza incorrere in sorprese o perdite di tempo, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore per ricevere le giuste indicazioni. Contattaci per una consulenza: i nostri professionisti ti supporteranno nelle varie fasi, individuando le soluzioni più adatte alla tua situazione!