Vendere la prima casa è una transazione da valutare attentamente, nel caso in cui si sia usufruito dei benefici fiscali.
Ogni vendita è caratterizzata da step e adempimenti da seguire, ma nel caso della prima casa occorre studiare le tempistiche di vendita per evitare di incorrere in sanzioni e perdere le agevolazioni ottenute.
Vediamo i vincoli fiscali e le azioni da compiere per vendere la prima casa senza perdite economiche.
Perché le agevolazioni prima casa?
Comprare e vendere una casa è normalmente un’operazione soggetta a onere fiscale: si presume, infatti, che in questo modo il proprietario realizzi un guadagno .
L’intento del legislatore è quello di alleggerire l’acquisto della prima casa.
In questo contesto emerge un notevole divario nell’imposizione fiscale: chi compra e rivende non ha infatti lo scopo di utilizzare l’abitazione come bene di prima necessità, ma sta attuando una manovra speculativa, che in quanto tale è soggetta a tassazione.
Acquisto della prima casa
La problematica relativa al vendere la prima casa si pone solo per le proprietà acquistate con agevolazioni fiscali e non per le altre
La legge stabilisce che chi acquista una casa non di lusso e vi trasferisce la propria residenza entro 18 mesi dal rogito, può beneficiare di uno sconto sull’imposta di registro, pagando il 2% anziché il 9%. L’imposta ipotecaria e quella catastale sono fisse a 50 euro ciascuna.
Nel caso l’acquisto non sia da privato ma da impresa, le imposte ipotecaria e catastale sono di 200 euro ciascuna, ed è necessario aggiungere l’iva, che sarà al 4% anziché al 10%.
In entrambi i casi, un risparmio e un vantaggio notevoli rispetto ai costi tradizionali.
Devi comprare o vendere la prima casa e hai bisogno di un consiglio per capire i requisiti e gli step da compiere? La consulenza dei professionisti di Makecasa di permette di agire in sicurezza e nel rispetto di tutte le normative!
Come ottenere le agevolazioni
Oltre a trasferire la residenza entro 18 mesi, per usufruire dei benefici fiscali è necessario non possedere altre abitazioni nello stesso comune (nemmeno una quota) e non possedere altre abitazioni in Italia già acquistate col bonus prima casa: in questo caso, l’immobile precedente deve essere ceduto entro 12 mesi dal nuovo rogito.
Divieto di vendere la prima casa
Non è possibile vendere la prima casa acquistata con i benefici: il divieto vale 5 anni, ed è superabile solo nel caso in cui entro 1 anno dalla rivendita si acquisti un altro immobile, con gli stessi requisiti della “prima casa”.
In caso contrario, si devono pagare le imposte “risparmiate” al momento del primo rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.
È sempre possibile, invece, vendere la prima casa dopo 5 anni senza alcun limite. In tal caso, non ci sono ostacoli e non si subisce alcuna sanzione.
I costi da sostenere per vendere la prima casa
È possibile vendere la prima casa prima di 5 anni, a condizione di acquistarne un’altra entro 12 mesi, dove andare a vivere e prendere la residenza.
Nel caso in cui la vendita avvenga senza l’acquisto di un’altra entro un anno, le agevolazioni fiscali decadono.
L’Agenzia delle Entrate emetterà un avviso di liquidazione per poi recuperare la differenza tra l’imposta calcolata con l’aliquota ordinaria e quella versata con aliquota ridotta.
Come evitare le sanzioni
Per evitare la sanzione, è possibile presentate istanza all’Agenzia delle Entrate dichiarando che non si procederà ad un nuovo acquisto. In questo caso, si è tenuti al solo pagamento delle imposte e dei relativi interessi, senza la sanzione del 30%.
Nel caso invece sia già decorso un anno dalla vendita, è possibile procedere a un ravvedimento operoso e ottenere una riduzione delle sanzioni.
Per accertarsi di presentare la documentazione corretta, è sempre consigliabile farsi assistere da un professionista del settore immobiliare.