Se stai considerando la possibilità di vendere la tua casa prima del termine di 5 anni dall’acquisto, è importante comprendere le implicazioni fiscali e le condizioni specifiche che riguardano la vendita di una prima casa.
In questa guida pratica, ti forniremo le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole e ottimizzare la tua situazione.
Definizione di prima casa e abitazione principale
È fondamentale distinguere tra i concetti di “prima casa” e “abitazione principale”: la “prima casa” rappresenta il primo immobile acquistato che beneficia di agevolazioni fiscali, mentre la “abitazione principale” è l’immobile in cui si risiede abitualmente, dimostrabile attraverso documenti come le utenze intestate e la residenza anagrafica.
Agevolazioni fiscali per la prima casa
Le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa consentono di ottenere sconti fiscali sull’atto di compravendita di un immobile (ad esclusione di quelli di lusso), a determinate condizioni. Tuttavia, secondo la legge, non è possibile vendere l’immobile entro i primi 5 anni dall’acquisto, altrimenti si perderanno le agevolazioni fiscali ottenute.
Questa regolamentazione è stata introdotta per favorire l’accesso alla proprietà abitativa e ridurre il rischio di speculazioni immobiliari. Nel caso in cui la vendita avvenga entro i 5 anni, il venditore sarà tenuto a pagare l’eventuale plusvalenza, soggetta a tassazione IRPEF ordinaria (con aliquota variabile a seconda del reddito e partente dal 23%) o a un’imposta sostitutiva fissa del 26%.
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, è necessario soddisfare alcune condizioni:
- L’acquirente non deve essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di un’altra abitazione nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
- L’acquirente non deve aver già usufruito di agevolazioni per un altro immobile sul territorio nazionale.
- L’acquirente deve risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare o vi si deve trasferire entro 18 mesi dall’acquisto.
- Il nuovo proprietario non può vendere la casa, utilizzata come abitazione principale, entro i primi 5 anni dalla data del rogito di acquisto.
Imposte agevolate per l’acquisto della prima casa
Nel caso di acquisto di un immobile da un privato da destinare a prima casa, l’acquirente pagherà un’imposta di registro agevolata del 2% anziché il 9%, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale saranno di 50 euro ciascuna. Nel caso di acquisto da un costruttore, l’IVA sarà del 4% anziché il 10%, mentre le imposte ipotecaria, di registro e catastale saranno di 200 euro ciascuna.
Per incentivare ulteriormente l’acquisto della prima casa, la legge di Bilancio 2022 ha prorogato di sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 (introdotto dal Decreto Sostegni Bis) per usufruire del cosiddetto “bonus prima casa“. Questo bonus si applica alle agevolazioni sulla prima casa destinate ai soggetti di età inferiore ai 36 anni con un ISEE inferiore a 40.000 €.
Il bonus prima casa prevede l’esenzione dal pagamento delle tasse di registro, catastale e ipotecaria per la compravendita tra privati, nonché la stessa esenzione e un credito d’imposta pari all’ammontare dell’IVA corrisposta al venditore per l’acquisto da soggetti IVA. Anche in questo caso, se si vende la casa entro i primi 5 anni dall’acquisto con il bonus, si perderanno le agevolazioni.
Vendita della casa prima dei 5 anni dall’acquisto
Se decidi di vendere la casa entro i 5 anni dall’acquisto, perderai il diritto alle agevolazioni ottenute e dovrai versare al fisco tutte le imposte non pagate. Questa somma corrisponde alla differenza tra le imposte agevolate pagate (registro, catastale e ipotecaria) e quelle che avresti dovuto pagare senza agevolazioni. Inoltre, sarà applicata una sovrattassa del 30%sulle imposte non pagate e si dovrà affrontare una tassazione sulla plusvalenza se l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale propria o dei familiari per l’intero periodo compreso tra l’acquisto e la vendita.
Per non perdere del tutto le agevolazioni, è possibile mantenere i benefici se si acquista o si riceve in donazione un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. In alternativa, l’acquisto di un terreno su cui costruire una nuova abitazione entro un anno dalla vendita della prima casa permette di mantenere le agevolazioni.
Evitare la sanzione
Se non si intende acquistare una nuova casa, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate la vendita entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con agevolazioni. In questa comunicazione, si dichiara di non voler acquistare una nuova casa e si richiede la riliquidazione delle imposte. L’Agenzia delle Entrate emetterà un avviso di liquidazione delle imposte dovute per il primo acquisto, comprensivo di interessi (calcolati dalla data dell’acquisto), ma senza l’applicazione di sanzioni. In questo modo, sarà necessario pagare solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella effettivamente dovuta, oltre agli interessi.
Considera che le norme fiscali possono variare nel tempo e in base al Paese; quindi, è sempre consigliabile consultare un professionista esperto nel campo per ottenere informazioni aggiornate e personalizzate sulla tua situazione specifica. Ricorda che la vendita di un immobile è un processo complesso e coinvolge anche aspetti legali e amministrativi. Assicurati di consultare un notaio o un consulente immobiliare qualificato per ricevere assistenza adeguata durante tutto il processo di vendita: Makecasa offre un servizio professionale per la compravendita di immobili e un’assistenza completa in ogni fase della vendita.