Il diritto di prelazione su un immobile è quello che dà il diritto di acquistare o affittare una casa o un edificio commerciale prima di chiunque altro.
Quando si affronta una compravendita infatti, non è raro scontrarsi con un diritto di prelazione sull’immobile.
Chi ha il diritto di prelazione è colui che dovrà essere consultato per primo quando il proprietario immobiliare manifesterà la volontà di vendere.
Cosa è il diritto di prelazione?
Si parla di prelazione quando sussiste un diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni (quindi stesso prezzo), nella firma di un contratto di compravendita.
Il diritto di prelazione coinvolge il concedente / prelazionante (ossia chi concede il diritto) e il beneficiario della prelazione (prelazionario).
Il diritto di prelazione è quindi il diritto di essere preferiti ad altri soggetti per concludere un contratto.
Cosa è il diritto di prelazione?
Facciamo un esempio pratico:
Mario vuole vendere la sua casa. Tra Mario e Nunzio sussiste un diritto di prelazione immobiliare che indica Nunzio come il prelazionario.
Se nel frattempo Mario riceve una proposta d’acquisto da Giovanni, non potrà vendere la sua casa senza aver prima interpellato Nunzio.
Mario dovrà quindi proporre la casa a Nunzio alle stesse condizioni e allo stesso prezzo che pagherebbe Giovanni e solo se Nunzio rifiuta l’acquisto facendo decadere il diritto di prelazione, Mario potrà vendere la casa a Giovanni.
Cosa è il diritto di prelazione?
Esistono due tipologie di prelazione sugli immobili: quella volontaria e quella legale.
- La prelazione volontaria, chiamata anche “convenzionale”, ha come fonte l’accordo tra le parti e non è opponibile ai terzi. Si tratta di un contratto volontario tra le due parti in virtù del principio di autonomia contrattuale.
- La prelazione legale è quella stabilita dalla legge ed è disciplinata dalla legge stessa. Tra le tipologie di prelazione legale può esserci quella a tutela dei coeredi e dei creditori
Come si esercita il diritto di prelazione?
Il titolare del diritto di prelazione (nel nostro esempio Nunzio) può esercitare il suo diritto solo quando riceverà la comunicazione dal prelazionante (Mario).
Dopodiché, gli scenari che possono verificarsi sono:
- Nunzio decide di acquistare e quindi esercita il suo diritto alla prelazione.
- Nunzio non esercita il suo diritto e quindi Mario può vendere ad una terza persona (Giovanni) e il suo diritto di prelazione decade
- Nunzio non esercita il diritto e anche Giovanni non compra. La casa rimane invenduta e il diritto di prelazione permane a Nunzio fino al prossimo potenziale acquirente.
Diritto di prelazione immobili ad uso abitativo
La situazione tipica nel caso di abitazioni, è quella di case in locazione che ad un certo momento si decide di mettere in vendita.
Quando si tratta di vendere una casa in affitto, il locatario dovrebbe avere il diritto di prelazione.
Ciò avviene se la decisione di vendita è stata presa prima della scadenza del contratto (4 anni se si tratta di contratto a canone libero, 3 anni se si tratta di contratto a canone concordato)
Per esercitare il diritto di prelazione, il locatore dovrà presentare all’affittuario tramite raccomandata l’intenzione di non rinnovare il contratto e l’offerta di vendita.
Il diritto di prelazione per gli inquilini possono essere richiesti se:
- alla scadenza del contratto di locazione, il locatore nega il rinnovo dello stesso perché intende vendere l’immobile
- l’inquilino non ha altri immobili ad uso abitativo oltre a quello di residenza.
L’eccezione scatta quando:
- il proprietario è un coerede e quindi gli altri eredi ( fino ad una parentela di secondo grado) hanno la priorità rispetto all’affittuario
- l’immobile in vendita è una donazione o un trasferimento di proprietà a titolo gratuito
Il diritto di locazione per affittuari è normato dalla legge n. 431 del 1998.
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Diritto prelazione per immobili ereditati
Il diritto di prelazione dei coeredi, prevede che, quando si ha ereditato la quota di una casa messa in vendita, prima di chiunque altro, tutti gli eredi abbiano il diritto di acquistarla.
La prelazione ereditaria è disciplinata dall’art.732 del Codice Civile e nasce dallo scopo di tutelare la presupposta esigenza di evitare che estranei entrino nella comunione ereditaria.
Nello specifico del caso di coeredi, se qualcuno decide di vendere l’immobile ricevuto da un parente deceduto, si ha il diritto di prelazione rispetto ad un soggetto estraneo.
La normativa prevede infatti che un erede debba consultare gli altri coeredi per capire se mostrano interesse all’acquisto e comunicare a loro il possibile prezzo di vendita.
La prelazione ereditaria prevede anche che i coeredi che vogliono vendere la propria quota dovranno denunciarne l’intenzione e il prezzo.
Quanto dura il diritto di prelazione ereditaria?
Per esercitare il diritto di prelazione ereditaria immobiliare, si hanno 2 mesi di tempo dalla notifica. Quindi anche gli altri eredi avranno due mesi per scegliere se accettare la proposta di vendita.
Il diritto cadrà in prescrizione dopo 10 anni dal momento in cui poteva farsi valere.
E se il diritto di prelazione su immobile non viene rispettato?
Cosa succede se l’immobile viene venduto al miglior offerente non consultando il titolare del diritto di prelazione?
Nel caso di prelazione legale, quest’ultimo potrà ricorrere legalmente contro il venditore entro 6 mesi per riscattare il suo diritto e invalidare la vendita.
Nel caso di prelazione volontaria invece, il prelazionario dovrà essere risarcito ma la vendita resterà valida.
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