In caso di difetti della casa scoperti dopo il rogito, la normativa è chiara: l’art. 1490 del codice civile stabilisce che con il contratto di compravendita, il venditore si impegna a garantire che l’abitazione venduta sia priva di difetti che la rendano inadatta all’uso previsto, o che ne diminuiscano significativamente il valore.
Vediamo cosa puoi fare se hai acquistato casa e hai scoperto dei difetti dopo l’acquisto.
Difetti della casa scoperti dopo il rogito: quali sono?
I vizi occulti sono difetti funzionali o strutturali che esistevano prima dell’acquisto e di cui il compratore non era a conoscenza al momento della firma del contratto.
Sono rilevanti sono i vizi significativi, che compromettono l’uso o provocano una notevole diminuzione del valore: i vizi derivanti dalla realizzazione dell’opera con materiali non idonei o non lavorati come dovrebbero (difetti agli impianti idraulici, difetti dell’impianto di riscaldamento, problemi all’impianto fognario).
In questi casi, il contratto è nullo: vediamo cosa puoi fare.
Le condizioni per la nullità
Se hai acquistato un’abitazione con difetti occulti, hai il diritto di risolvere il contratto.
Perché ciò avvenga, è necessario che i difetti:
- soddisfino i requisiti di gravità previsti dall’articolo 1669 del codice civile;
- siano esistenti prima del contratto;
- siano stati intenzionalmente nascosti dal venditore.
Non potrai far valere la tua tutela se i difetti erano facilmente individuabili (a meno che il venditore non li abbia omessi in mala fede) e se al momento dell’acquisto li conoscevi e li hai accettati consapevolmente.
L’azione risarcitoria
Oltre a chiedere la risoluzione del contratto, puoi chiedere al venditore un risarcimento danni.
Il venditore è tenuto a risarcirti eventuali costi derivanti dal vizio dell’immobile, a meno che non provi di non essere stato a sua volta a conoscenza dei vizi dell’immobile, e non per sua colpa.
Cosa succede se hai comprato da un costruttore
Nel caso in cui tu non abbia comprato da un privato, ma da un costruttore, valgono i medesimi principi già visti, ma la tua tutela è maggiorata a livello temporale:
- puoi denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta anziché 8
- i termini per intraprendere azione legare si prescrivono in 2 anni anziché 1.
I difetti della casa scoperti dopo il rogito sono un problema che genera ansia e frustrazione. Se stai cercando casa e vuoi un’assistenza continua per evitare di trovarti in una situazione del genere, contattaci per una consulenza!
Tempi per la segnalazione
In caso di difetti della casa scoperti dopo il rogito, devi segnalarli entro 8 giorni dalla scoperta. Una volta scaduto questo termine, non si possono più far valere le proprie ragioni.
In assenza di una risposta dal venditore, è possibile procedere per vie legali entro un anno dalla consegna dell’immobile.
Trascorso questo termine, si perde ogni diritto.
Cosa fare per tutelarsi
Con il contratto di compravendita, il venditore si impegna a garantire che l’abitazione venduta sia libera da difetti gravi che ne compromettano l’uso o ne diminuiscano il valore.
In caso di difetti della casa scoperti dopo il rogito, se sei l’acquirente hai diritto ad avviare due tipi di azione legale, fermo restando in entrambi i casi il diritto al risarcimento danni.
Azione per la risoluzione del contratto
Puoi chiedere al giudice di dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita: rinunci all’acquisto dell’abitazione, restituisci le chiavi e hai diritto al rimborso del doppio della caparra versata.
Azione per la riduzione del prezzo
In questo caso, decidi di rimanere proprietario ma chiedi una riduzione del prezzo proporzionata al minor valore causato dai difetti non dichiarati. In caso di mancato accordo tra le parti, la riduzione del prezzo viene decisa dal giudice.