L’usufruttuario in caso di vendita ha precisi diritti e doveri, sanciti dal codice civile.
Vediamo nel dettaglio cos’è l’usufrutto e come funziona la vendita di una casa su cui grava questo diritto.
Cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è un diritto reale, regolato dal codice civile.
In base a quanto stabilito dagli articoli 978 e successivi, il soggetto che ne gode ha il diritto di utilizzare un immobile di un altro soggetto, chiamato “nudo proprietario”, senza diventarne il proprietario.
Il nudo proprietario rinuncia al diritto di utilizzare l’immobile, mantenendo comunque il potere decisionale sulla vendita.
Diritti e doveri
L’usufrutto comprende il diritto di abitare l’immobile, di affittarlo e di cedere l’usufrutto.
Il titolare del diritto deve utilizzare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, restituire la proprietà alla scadenza del diritto e occuparsi della manutenzione ordinaria.
La durata è stabilita dal contratto o coincide con la morte del titolare del diritto, ma in ogni caso, non può superare i trent’anni.
È possibile vendere una casa con usufrutto?
È possibile vendere una casa in presenza di usufrutto, ma il nudo proprietario è l’unico soggetto autorizzato alla vendita: l’acquirente ottiene solo la nuda proprietà e deve rispettare l’usufrutto fino alla sua scadenza contrattuale.
Se è vitalizio, il nuovo proprietario non può godere dei diritti d’uso per tutta la vita del titolare del diritto.
L’acquisto di un immobile con usufrutto comporta dunque solo la nuda proprietà.
In caso di vendita, il diritto rimane in vigore, e l’acquirente non può utilizzare l’immobile a meno che non raggiunga un accordo con il titolare del diritto stesso.
Cosa spetta all’usufruttuario in caso di vendita dell’immobile?
In caso di vendita, l’usufrutto non dà diritto a ricevere nessuna parte della cifra concordata, poiché comporta solo il diritto di godimento stabilito dal contratto.
Se il titolare desidera cedere il suo diritto a terzi, deve notificare la vendita o la donazione del diritto al nudo proprietario.
Come si revoca l’usufrutto su una casa?
L’usufrutto su una casa può essere revocato al momento della morte del titolare del diritto, o alla scadenza contrattuale.
Tuttavia, è possibile revocarlo prima della scadenza in caso di negligenza dell’usufruttuario o in caso di rinuncia.
Il diritto decade inoltre nel caso non venga esercitato per 20 anni consecutivi.
La richiesta di revoca deve essere presentata dal nudo proprietario per ottenere nuovamente tutti i diritti sull’immobile.
Come si vende un immobile con usufrutto?
Per vendere una casa con usufrutto a terzi, non è necessario ottenere il consenso del titolare del diritto. L’intero importo della vendita inoltre viene incassato dal nudo proprietario.
Per prima cosa, è necessario individuare un acquirente che accetti l’esistenza di tale diritto: la vendita in questo caso può essere più complicata, poiché l’acquirente non potrà godere dell’immobile per un periodo di tempo.
Occorre poi calcolare il valore dell’usufrutto, che dipende da diversi elementi: l’età del titolare del diritto, la durata (nel caso sia a termine), il valore dell’immobile, il suo tasso di rendimento.
Calcolato il valore dell’usufrutto, è necessario calcolare per differenza il valore della nuda proprietà.
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