Comprare casa con ipoteca è un’operazione possibile, a condizione che l’acquirente sia informato in anticipo.
In caso contrario, l’acquirente ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto, ovvero la restituzione del prezzo di acquisto e il risarcimento delle spese e dei danni derivanti dall’operazione fallita.
Vediamo come funziona comprare casa con ipoteca e le possibili conseguenze.
Comprare casa con ipoteca: come funziona
Il venditore deve mettere l’acquirente al corrente dell’esistenza dell’ipoteca sia nel contratto preliminare che nell’atto di vendita al momento del rogito.
Se la casa con ipoteca viene acquistata, il creditore potrà ugualmente pignorare l’immobile qualora il venditore non dovesse saldare il proprio debito. Non ci sono termini: tuttavia se entro 20 anni dalla sua iscrizione il creditore non la rinnova, l’ipoteca decade.
Di solito, per comprare casa con ipoteca, viene siglato un unico accordo in presenza del creditore ipotecario: il venditore davanti al notaio si impegna a saldare il debito con parte della somma derivante dalla vendita, liberando l’immobile dall’ipoteca.
Così, tutto si realizza in un solo passaggio, con la presenza obbligatoria del notaio, a pena di nullità.
Una casa con ipoteca può dunque essere venduta e acquistata, ma i diritti del creditore non cessano: può infatti rivalersi sull’immobile nonostante il trasferimento della proprietà.
Mancata conoscenza dell’ipoteca
Le conseguenze della mancata conoscenza dell’ipoteca, variano in base al momento in cui questa viene scoperta.
- Nel caso in cui il potenziale compratore si accorga dell’esistenza dell’ipoteca dopo l’offerta di vendita, la proposta può ritenersi nulla, e si ha diritto alla restituzione di quanto versato e al risarcimento danni.
- Se invece l’esistenza dell’ipoteca viene scoperta dopo il compromesso, l’acquirente può esigere la risoluzione del contratto e la restituzione dell’anticipo, oltre che il risarcimento del danno: il vincolo creato dal compromesso viene infatti meno in caso di grave inadempimento, che si verifica nel caso della mancata comunicazione. In alternativa, il compratore può pretendere una diminuzione del prezzo di vendita pari al ridotto valore della casa, al netto della somma che dovrà versare per cancellare l’ipoteca.
- In maniera analoga, se ci si accorge che la casa è ipotecata solo dopo aver firmato il rogito notarile, l’acquirente può agire in tribunale contro il venditore per la restituzione di quanto versato o della somma necessaria a estinguere l’ipoteca. L’acquirente ha inoltre diritto al risarcimento del danno da parte del venditore in solido con il notaio.
Come sapere se una casa è ipotecata?
Ma come si fa a sapere se su una casa c’è un’ipoteca?
Tramite la visura ipocatastale all’Agenzia delle Entrate chiunque può conoscere l’esatta situazione di ogni immobile. È necessario indicare gli estremi catastali o i dati del venditore.
È sempre consigliabile affidarsi a un professionista dell’intermediazione immobiliare, per usufruire di una procedura più semplice e sicura: spetta infatti all’agenzia accertare che la casa sia o meno libera da ipoteche, e informare per tempo il potenziale acquirente, che in questo modo è tutelato da qualsiasi rischio.
Stai pensando di comprare casa e vuoi essere certo di non incorrere in sorprese dell’ultimo minuto? Affidati a Make Casa: il nostro staff è a tua disposizione per effettuare ogni verifica dalla prima fase fino al momento del rogito!
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