Trasformare un negozio o ufficio in abitazione, conviene?
Il cambio destinazione d’uso di un immobile, da negozio o ufficio ad abitazione è possibile, ma prima di orientarti verso questa strada, dovrai avere cura di verificare se il Piano di Governo del Territorio ammetta il cambiamento di destinazione nella zona ove è presente l’immobile, e se questa opzione è presente nel regolamento di condominio, se il locale si trova in una palazzina.
Cambio di destinazione d’uso i costi dei permessi e delle autorizzazioni
Una volta appurata la possibilità di effettuare un cambio di destinazione d’uso per il locale da te scelto, dovrai sistemare tutta la documentazione anche sotto il profilo urbanistico presentando tutta la documentazione necessaria per evitare il rischio di incorrere in un abuso edilizio che potrebbe anche non essere sanabile.
Se pensi di trasformare un negozio o un ufficio in un’abitazione dovrai, in primo luogo, richiedere il cosiddetto Permesso di Costruire per due ragioni. In primo luogo perché si realizzerà una variazione della categoria funzionale, in secondo luogo perché dovrai compiere delle modifiche strutturali, impiantistiche e distributive.
Questo tipo di permesso comporta in genere il pagamento degli oneri di urbanizzazione che cambiano in base all’ubicazione geografica del locale per cui dovrai considerare i vari costi in base al luogo.
Quando la pratica edilizia sarà conclusa, dovrai ottenere il cambio effettivo della destinazione d’uso, che otterrai presentando una nuova scheda catastale che comporterà una rendita ovviamente diversa. Questo passaggio risulta indispensabile poiché sono le classi di appartenenza a identificare il valore delle imposte.
Infine dovrai ottenere un ultimo attestato da parte del Comune ossia il Certificato di Agibilità legato alla nuova destinazione d’uso.
L’entità delle opere murarie dopo il cambio di destinazione d’uso
Dovrai analizzare l’entità delle opere edilizie da realizzare. Non devi infatti dimenticare che, per legge, alcuni locali presenti all’interno di un’abitazione, devono avere delle dimensioni minime definite dalla legge come per esempio l’altezza e la metratura, soprattutto nel caso di camere matrimoniali, camerette e bagni.
Oltre alla metratura, occorre verificare il fattore dell’illuminazione. In un’abitazione devono infatti sussistere delle fonti di luce naturale adeguate e delle finestre posizionate in appositi spazi, cosa che invece non viene richiesta per negozi o uffici. In questo caso dovrai redigere un documento che attesti la presenza del rispetto dei requisiti minimi di efficienza energetica richiesti dalla normativa.
In linea generale è molto probabile che questo comporti un’ulteriore spesa legata alla coibentazione, al cambiamento della caldaia e alla sostituzione degli infissi.
Non sottovalutare il fatto che un negozio potrebbe non avere gli allacci per la cucina, elemento che dovrai tenere bene in considerazione per via del costo che comporterà nel totale della spesa.
Inoltre considera che dovrai far redigere da un ingegnere un progetto ad hoc specifico per tutti gli interventi da eseguire che andrà consegnato all’Ufficio Tecnico del Comune ove si trova il locale.
Cambio destinazione d’uso: i costi
I costi per cambiare la destinazione d’uso di un ufficio o negozio in abitazione sono diversi e legati a una serie di elementi dei quali dovrai tener conto se decidi di intraprendere questa strada.
In primo luogo valuta l’entità richiesta nella parcella del professionista che si occuperà di predisporre il cambio di destinazione d’uso. La parcella può avere importi diversi a seconda del caso in cui necessiti della sola pratica catastale oppure hai bisogno anche di un progetto ad hoc per la realizzazione di tutte le modifiche da effettuare.
Tra i costi devi inoltre considerare l’onorario chiesto dalla Direzione Lavori, comprensiva anche di una serie di altre spese: quelli relativi agli adempimenti normativi degli impianti, quelli connessi alla sicurezza sul lavoro e quelli relativi al contenimento dei consumi energetici.
Tra i costi da sostenere rientrano poi tutti quelli connessi al pagamento degli oneri di urbanizzazione e quelli legati ai diritti di segreteria che variano in base al comune ove è locato l’immobile che sarà soggetto al cambio di destinazione. Gli oneri infatti non sono uguali in tutti i comuni non solo in merito all’importo ma anche in base al tipo di cambio richiesto.
Devi poi calcolare tutti i costi dei lavori da sostenere, questi comprendono una serie di voci che riguardano le spese dei professionisti, le materie prime utilizzate e tutte le forniture che serviranno.
Prima di decidere per un cambio di destinazione d’uso è molto importante valutare la spesa finale dopo aver verificato la possibilità di effettuare il cambio stesso che, come detto prima, non sempre è ammesso.
Per non incorrere in spese esagerate è consigliabile analizzare con cura tutto quello che specifica la normativa in merito alle varie metrature, alle fonti di illuminazione e all’impiantistica perché, un locale con le misure giuste e gli infissi adeguati ti comporterà un costo ovviamente più basso rispetto a uno dove devono essere invece fatte delle modifiche strutturale importanti.
Per fare una scelta ponderata, è consigliabile che tu richieda diversi preventivi a vari professionisti, soprattutto nel caso in cui l’immobile debba subire dei cambiamenti importanti, per scegliere quello più conveniente.