Vendere una casa affittata rappresenta una situazione frequente, ma quali sono gli obblighi per venditore, acquirente e affittuario?
Esploriamo in dettaglio le informazioni fondamentali per condurre la vendita di un immobile con l’inquilino ancora in locazione.
È possibile vendere una casa affittata?
La vendita di una casa affittata è fattibile in qualsiasi momento.
Durante la compravendita, il proprietario è tenuto a informare il potenziale acquirente dell’esistenza del contratto di locazione in corso.
L’approvazione dell’inquilino non è necessaria, ma il suo contratto rimane valido con le stesse condizioni.
Accesso e visite all’immobile
L’inquilino è tenuto a consentire l’accesso all’immobile al proprietario per le visite agli acquirenti.
L’omissione di questo consenso costituisce una violazione contrattuale, con la conseguente responsabilità per risarcire eventuali danni.
Vendita con inquilino prima della scadenza del contratto di affitto
L’inquilino ha il diritto di rimanere nell’immobile fino alla scadenza del proprio contratto.
Il proprietario deve comunicare la sua intenzione di non rinnovare il contratto con un preavviso di almeno sei mesi tramite raccomandata o PEC.
Se la ragione è la vendita dell’immobile, l’inquilino ha il diritto di prelazione per acquistarlo.
Se la vendita non è prossima alla scadenza, il contratto di locazione rimane in vigore.
Il proprietario è tenuto a informare gli acquirenti che l’immobile è affittato e a comunicare quanti mesi mancano alla scadenza del contratto.
Dopo la vendita, è necessario informare l’inquilino del trasferimento di proprietà. L’inquilino inizierà a versare i canoni di locazione al nuovo acquirente a partire da questa comunicazione.
Diritti di prelazione dell’inquilino
La cessione del contratto di locazione non conferisce all’inquilino alcun diritto di preferenza rispetto a terzi contattati dal venditore.
C’è un unico caso che fa eccezione: l’opzione di prelazione è garantita all’inquilino solo se:
– La cessione avviene alla prima scadenza contrattuale. Questo accade quando il proprietario ha espresso l’intenzione di non rinnovare il contratto per ulteriori 4 anni, motivandolo con l’obiettivo di vendere l’immobile locato.
– Il conduttore non ha la proprietà di altre abitazioni.
È compito del proprietario fornire comunicazione scritta all’inquilino riguardo alla sua intenzione di vendere: la comunicazione deve includere il prezzo richiesto, le condizioni e l’invito all’inquilino a esprimere la sua intenzione di avvalersi o meno del diritto di prelazione.
Se l’inquilino notifica per iscritto la sua rinuncia, il proprietario è libero di vendere l’immobile a chiunque desideri.
Se l’inquilino è interessato all’acquisto, deve comunicarlo al proprietario entro 60 giorni tramite atto notificato dall’ufficiale giudiziario o raccomandata con avviso di ricevimento.
Bonus prima casa e vendita di un immobile affittato
È importante considerare l’esistenza del bonus prima casa per l’acquirente.
Mantenere l’agevolazione richiede che l’acquirente prenda la residenza nell’immobile entro 18 mesi dal rogito.
Se l’inquilino risiede nell’immobile durante questo periodo, il nuovo proprietario perde il bonus.
Vendita di casa in affitto: conviene?
La presenza dell’inquilino può comportare un deprezzamento dell’immobile a causa dell’attesa per l’accesso completo.
Nel caso in cui il contratto sia in scadenza, l’evoluzione potenzialmente complessa del processo di sfratto potrebbe influire sulla vendita. D’altro canto, un conduttore affidabile potrebbe rappresentare un vantaggio per il futuro acquirente, specialmente se intende diventare anch’esso un locatore.
Nel valutare la convenienza di vendere una casa affittata, è cruciale ottenere una valutazione accurata dell’immobile.