Tutto quello che devi sapere per vendere casa senza agenzia immobiliare: i rischi più comuni da evitare e i consigli che possiamo darti in base alla nostra esperienza.
Vendere casa senza agenzia vuol dire evitare spese di mediazione che dovresti affrontare con un’agente immobiliare.Solitamente circa il 2-3% del valore dell’immobile. Ma sei sicuro che sia un vero risparmio?
Se decidi di vendere casa da privato, dovrai occuparti in prima persona di tutta una serie di incombenze che vanno dal far visionare la casa, alle pratiche burocratiche, ai rapporti con i potenziali acquirenti, alla negoziazione, etc…
Prima di scegliere se vuoi vendere casa da privato, prova a rispondere a queste domande:
- Sei in grado di valutare il tuo immobile?
- Sai se il tuo immobile è conforme catastalmente e/o urbanisticamente a livello catastale?
- Sai come si perfeziona un preliminare di compravendita?
- Sai cos’è e come funziona la caparra confirmatoria?
Se hai risposto NO (o quasi) ad anche una sola di queste domande, dovresti farti assistere da un professionista immobiliare. In tal caso, assicurati che l’agente immobiliare a cui ti rivolgi sia in possesso delle dovute licenze
I più comuni rischi di vendere casa senza agenzia
- Basso interesse e visibilità dell’annuncio
- Tante visita e nessuna vendita
- Errore gestione della negoziazioni
- Vendita immobile non conforme
- Mancata conformità catastale
- Mancanza di agibilità
- Presenza vincoli sull’immobile
- Errori nella presentazione della documentazione
Non valorizzare al meglio la casa
Può sembrare banale ma tanto scontato non è. Molti privati che vogliono vendere si concentrano subito su prezzi e documentazione ma dimenticano un aspetto fondamentale: la casa deve essere attraente per essere venduta.
Mettere in risalto i punti di forza dell’immobile è basilare per aumentarne il fascino e mettersi nei panni del futuro acquirente può essere di grande aiuto.
Oltre alla posizione e ai comfort, proporre una casa ordinata e pulita servirà a venderla più facilmente: svuota gli ambienti per enfatizzare gli spazi che risulteranno più ampi, disponi gli oggetti in modo ordinato e togli tutto quello che non è indispensabile. Luce, pulizia e ordine aumenteranno il fascino dell’immobile.
Leggi anche : “Come Valorizzare una casa per la vendita”
Stimare il valore dell’immobile in modo errato
Quale sarà il prezzo giusto? Dovrai calcolare il valore dell’immobile non solo in base alla metratura e alla posizione ma anche allo stato di manutenzione esterno e interno della casa, alla sua efficienza energetica, ai comfort che possiede.
Per stabilire il prezzo corretto è necessario tenere conto di numerosi indicatori come gli indici stabiliti dall’Agenzia delle Entrate, la posizione, l’accesso ai servizi, lo stato dell’immobile, le ultime vendite in zona.
La valutazione di una casa è un processo complicato: sbagliare prezzo in eccesso significa non vendere; sbagliare prezzo al ribasso, significa perdere un guadagno.
Sopravvalutare la propria casa è un errore abbastanza comune perché il proprietario tende a valutare in base al legame affettivo: un prezzo troppo alto significa diminuire drasticamente le possibilità di vendita.
Al contrario, un prezzo troppo basso, oltre a perderci di guadagno, potrebbe insospettire il potenziale acquirente che potrebbe immaginarsi possibili problematiche dell’immobile.
Per valutare correttamente il prezzo dell’immobile, potrebbe esserti utile confrontarti con i prezzi delle case con caratteristiche simili all’interno della stessa area.
Il mercato immobiliare va compreso, analizzato e studiato per poter sfruttare al meglio ogni suo lato e concludere le trattative in un guadagno.
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Tempistiche per vendere casa senza agenzia
Il rischio più comune di vendere casa da solo, è il non riuscire a farlo in breve tempo. Una vendita che non arriva mai può dipendere da vari fattori e/o errori fatti a casa della mancanza esperienza nel settore.
Informati su quanto tempo serve per vendere una casa simile alla tua nella tua zona. Più tempo resterà invenduta e minore sarà il suo valore effettivo di vendita e inoltre, l’acquirente potrebbe sfruttare questa arma per tentare di abbassare il prezzo d’acquisto.
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Pubblicizzare l’offerta di Vendita
Se hai deciso di vendere casa da solo, probabilmente ti affiderai a qualche piattaforma online per cercare visibilità.
La cartellonista classica da attaccare all’immobile può non bastare, soprattutto se la casa non è in una posizione ad alto flusso di passaggio.
Dai ampio spazio ai canali online ma non trascurare quelli offline.
Puoi affidarti ai molti portali online, al passaparola di amici e parenti, ai social, etc…
Ogni mezzo può risultare utile se immagini e descrizioni sono dettagliate e coerenti con l’immobile da vendere.
Scatta foto di alta qualità e inseriscile in un annuncio accurato, completo ma non prolisso. Per valorizzare meglio la casa potrebbe esserti utile mettere al primo posto le esigenze del tuo target di riferimento.
Gestire i contatti
Descrivere dettagliatamente le informazioni nell’annuncio pubblicitario, ti aiuterà a non dover ripetere mille volte le stesse informazioni a quelli che ti contatteranno.
Incontrerai anche molti perditempo, quindi seleziona gli interlocutori realmente interessati fornendo delle risposte precise ma soprattutto fissando degli appuntamenti per costatare il reale interesse dell’utente e scremare i semplici curiosi.
Un agente immobiliare saprà analizzare ogni possibile acquirente prima di organizzare le visite, ponendogli in anticipo alcune domande per sondare il reale interesse e d evitandoti di ricevere tante visite e nessuna vendita.
La negoziazione
La gestione della negoziazione è di basilare importanza. Il potenziale acquirente, sapendo che vendendo casa da privato, non hai spese di intermediazione, quindi tenterà di abbassare il prezzo. Se non hai esperienza nella contrattazione, il rischio è quello di prolungarsi in trattative senza concludere.
La trattativa è la parte più importante di tutto il ciclo di vendita dell’immobile: il fattore emozionale in può giocare veramente un ruolo fondamentale.
Prepara e controlla i documenti per vendere casa tra privati
Prima di iniziare a vendere casa dovrai accertarti che la casa sia affettivamente vendibile e raccogliere una serie di documenti che lo testimonino.
La documentazione proteggerà non solo chi acquisterà, ma soprattutto te che stai vendendo.
Dovrai accertarti che non vi siano vincoli o pendenze.
I documenti garantiranno te come persona fisica nonché la regolarità dell’immobile.
Tra la documentazione da presentare dovrai procurarti sia i documenti relativi all’immobile che quelli per il notaio:
- L’atto di provenienza (atto di compravendita, successione, donazione, …). È un documento che certifica la titolarità che una persona (fisica e giuridica) ha dell’immobile.
- Visura e planimetria catastale (per verificare la superficie catastale esamina le planimetrie e verifica la loro conformità). In caso di incoerenze potrai prenderti del tempo per sanare piccoli abusi edilizi.
- Certificato di stato libero o atto matrimonio del venditore che certifica l’eventuale presenza di altri soggetti che possano avvalersi dei diritti sulla casa.
- Certificato di abitabilità o agibilità (non richiesto per edifici ante 1967), che attesta condizioni di vivibilità in termini di conformità, sicurezza (anche degli impianti), e aspetti igienico sanitari.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE). Puoi chiedere di redigerlo ad un professionista. La classe energetica è obbligatoria per qualsiasi edificio e contribuisce a definire il prezzo di vendita.
- Certificato di destinazione urbanistica, conosciuto anche con l’acronimo CDU, da richiedere agli Uffici Tecnici Comunali. Fornisce dati catastali e la destinazione d’uso urbanistico assieme ad altri dettagli.
- Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia, rilasciate da un tecnico specializzato con relazione asseverata. Non èi un documento obbligatorio per la compravendita tra privati ma è un elemento che può incrementare il valore dell’immobile
- Documenti relativi a eventuali mutui, ristrutturazioni o modifiche edilizie o catastali.
Nel caso di appartamento in condominio dovrai fornire anche:
- Regolamento condominiale: dovrai fornire tale regolamento per informare il nuovo proprietario su eventuali limiti all’utilizzo delle sue parti comuni.
- Certificazione di regolare pagamento spese condominiali: una dichiarazione che attesti la regolarità dei pagamenti per garantire al neo proprietario di non dover saldare eventuali inadempienza precedenti.
La gestione del Compromesso per vendere casa tra privati
Sei giunto ad un accodo sul prezzo, sulle modalità di pagamento, stipula dell’atto notarile e data di entrata effettiva. Ora bisognerà ufficializzare il tutto dal punto di vista legale.
Ti consigliamo di non fermarti ad una proposta di acquisto ma procedi con un contratto preliminare di compravendita tramite il cosiddetto compromesso.
Dopo che l’acquirente formulerà una proposta, se accettata si trasformerà in un compromesso vincolante.
Il contratto preliminare di compravendita (compromesso) è una scrittura privata tra le due parti coinvolte che può anche non includere la presenza di un avvocato e notaio.
Sbagliare a scrivere una proposta o accettarla senza pensare alle clausole può avere tragiche conseguenze.
Grazie al compromesso, se l’acquirente cambierà idea, potrai avvalerti della caparra, ma se sarai tu a tornare sui tuoi passi, dovrai versargli il doppio.
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Sanzioni per errori di vendita casa tra privati
Se sei ancora sicuro di vendere casa senza l’aiuto di un agenzia immobiliare ricorda di fare le cose correttamente per non incorrere in sanzioni.
Ad esempio, lo sai che se l’annuncio di un immobile da vendere non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro?
E che nel caso in cui l’immobile venga anche venduto senza presentazione dell’APE il venditore rischia sanzioni che vanno dai 3000 ai 18000 euro?
Se hai cambiato idea invece puoi scegliere noi di MAKECASA per vendere casa tua! Gestiremo la compravendita con professionalità e sapremo affrontare prontamente eventuali contrattempi.
Come scegliere l’agenzia immobiliare giusta
Se sei consapevole che sia meglio rivolgersi a dei professionisti, hai trovato quelli giusti per te!
Siamo un gruppo di agenzie immobiliari che opera sul mercato dal 1998.
Profondi conoscitori di questo settore che operano con competenza e trasparenza. Noi siamo molto più di una classica agenzia immobiliare: offriamo un servizio completo ed efficace avvalorato dalla nostra esperienza e professionalità.
Affidarsi a noi significa:
- VALUTAZIONE OGGETTIVA GRATUITA del valore dell’immobile nel mercato di riferimento
- CONTROLLO GRATUITO DELLA CONFORMITÀ urbanistica e catastale
- FIGURA PROFESSIONALE di un geometra abilitato che ti segue nelle pratiche burocratiche (lavori di accatastamento, sanatorie, ape…)
- Collegamento diretto con agenzia delle entrate per il CONTROLLO DI VISURE IPOTECARIE
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